楼市再无普涨大涨，行情将会极度分化，刚需主打性价比和自住，房价趋于稳定；高品质改善将会作为下一个风口，被大力扶植。济南住宅品质天花板将会不断被突破。

  这个信号的意义太大了，一个风口，是一个转折，一个趋势，也是一部血泪史，也是一首时代之歌。

  从全国楼市到济南楼市，下一个风口必然是高品质住宅。为何会这么说，接下来会为您分享一下这背后的逻辑。

  现在我们会发现，救市政策中有一个非常很明显的导向，大家绝对不能忽略，这才是趋势的重点。三个字，好房子。

  按照2023年12月22日全国住房城乡建设工作会议中提出好房子的概念，原文是好房子、好小区、好社区、好城区。好房子的维度还给出了相应的标准，比如说强化科学技术驱动好房子的建造技术，提高住宅建设标准，包括隔音、绿色、智能、无障碍等等，这在某种程度上预示着什么呢？

  意味着老房屋将进一步贬值，意味着不仅老房屋会促进贬值，未来新房会更好更贵。在中国买房，基因里面有一种信仰，有钱购买更大的，更好的，更贵的房子，没钱就购买小一点偏僻一点的房子，这个逻辑，在过去的20年的楼市发展中，是共识，也是事实。

  现在大部分房子同质化严重，市场需求孱弱，即便大力建设，也不能有好的市场和溢价空间了，房地产进入到迭代升级的阶段，那目前稀缺、人们急需的高品质住宅就成为了从上到下的共识，就像华为60大家疯抢一样。

  早在2023年9月，山东就相继开展高品质住宅试点项目申报和设计竞赛，推动住宅开发建设向“品质型”转变。

  为适应我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势，加快全省高品质住宅开发建设，3月15日，山东高品质住宅开发建设推进大会在淄博举行。

  3月22日，济南发布公积金新政，购买高品质住宅申请公积金贷款的，最高贷款额度按家庭当期最高贷款限额上浮20%。这只是现在的政策，未来高品质住宅的扶植力度只会加大，政策层面有很大的空间。

  同一天，3月22日国常会召开，会议中提到：要逐步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，逐步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

  改善客户要高品质住宅，国家需要高品质住宅支撑起楼市，引领下一个房地产阶段，然而在风口来临的时候，济南楼市却集体缺席了。

  山东公布了第一批高品质住宅，结果丢大人了，济南只有一个楼盘入围。据统计山东首批次高品质住宅一共21个项目，入围项目最多的城市是淄博，有6个，其次是青岛，也有4个项目入围，而济南只有一个CBD仁恒公园世纪入围。

  很多人就问了，什么高品质住宅，简单地说就是，建筑层高、建筑质量、隔音、绿色节能、智能、无障碍设计、公园、医疗配套比较好的住宅，这么来看，济南住宅要提升的地方可太多了。

  现在济南开发商的研发和开发方向都在朝着落地窗使劲，济南的买房人就喜欢落地窗、大门、大宽厅，有不少人认为的高品质就是大气的大门、豪气的园林、华丽的外立面、大落地窗和宽厅……

  然而山东官方定义的高品质住宅，关于上述要素一个没提，这大概是济南入围楼盘比较少的原因。

  从官方定义的高品质住宅衡量标准来看，济南买房人的喜好显然与之南辕北辙。客观地说，济南楼市还要提升的地方太多了，不单单是住宅品质上和开发商研发水平上的提升，我们买房人的品味和品质认知上也要提升一下。

  说起买房人的品质认知，必须得说一下房地产从业人员和媒体博主们的房产认知，我们在直播间的输出，影响着买房人的认知和判断，所以，关于高品质住宅的学习，我们也需要一起进步。

  在山东省住房和城乡建设厅公布的高品质住宅试点项目名单（第一批）中，有4个楼盘就属于被动式住宅。

  他们分别是，青岛的3个被动式住宅——中德生态园中德·绿色公元、弗莱·德建公元及中德·绿色恬园零碳社区，淄博的方正和悦府。

  在济南，其实也有被动式住宅，海德堡是目前济南唯一一个交付入住的被动房小区，目前入住两年，小区业主对于居住体验普遍比较满意，整体宜居舒适、节能环保。

  被动式住宅是一种全新的节能建筑概念，通过使用先进节能的设计理念和实施工程技术，极大限度地提高建筑的保温、隔热和气密性能，并通过新风系统的高效热(冷)回收装置将室内废气中的热(冷)量回收利用，从而明显降低建筑的采暖和制冷需求。

  很多人会很好奇，既然被动式这么好，为什么很多房企不去尝试？原因很简单，被动式住宅有一定技术门槛，而且建造成本远高于普通住宅。

  为保证被动式房屋的质量，在初始建造过程中，有必要进行周密的设计，并采用高性能的建筑组件，所以被动式房屋建筑增量成本通常比传统房屋，总体成本上升10%~16%，这也成为房企开发被动式住宅的一大阻力。

  例如，墙体采用200~250毫米厚的石墨聚苯板及挤塑聚苯板，相当于为建筑穿上厚厚的“棉衣”，保证室温恒定；无冷热桥构造，用隔热垫片阻隔构件热传导，把冷热桥效应降至最低，防止室内能量流失；通过密闭的建筑外围护结构，加上在保温层内外设置隔气膜和透气膜，防止空气渗透以降低能耗；高效舒适的热回收新风系统，可同时满足室内新风和采暖制冷需求；被动式门窗系统，采用三层中空玻璃构造，拥有非常良好的隔音性和舒适性。

  以海德堡为例，它较传统建筑节能90%，并且无须安装传统的空调等外部设备，却能使温全年室内相对温度保持在22-26℃，相对湿度保持在40%-60%，同时有效过滤大气中的PM10、PM2.5颗粒物、真正的完成恒温恒湿恒净恒静除霾。

  1、 被动房高保温性能的外围护结构使室内保持了宜人的温度。不管是寒冷的冬季或炎热的夏季，被动房都能保持室内恒温，不会产生温度起伏以及室内干燥。恒温恒湿的环境，减少冷暖换季时老人小孩生病的可能，恒湿的环境，避免某些皮肤病的发生。

  2、即使在被动房阳台上、窗户边、浴室里，温度都不会低于20°C，不会再有嗖嗖冷风，即使坐在窗户跟前也是其暖融融，再没有不舒服的小气候。

  3、被动房是一种不需要冬季采暖的低能耗建筑，节能降耗，不需要缴纳地暖费，成本极低。阴雨天季节，不会太潮湿，供暖期也不用担心地暖带来的燥热，对人体的健康非常的友好。

  4、被动房可以将人与室外雾霾严重的空气环境有效的隔离开，因为被动房很有严密的外围护系统。外墙体上找不到一个可能传播雾霾的孔洞，所有的外窗都按照高气密性标准做生产组装和安装在墙体上，居住在这样的房子里，沙尘暴也无法干扰你的生活。

  5、被动房的新风系统还能在保证室温恒定的条件下，提供充足的新鲜空气，时刻维持室内良好的空气质量。空气干净，高效的新风系统，不会再让人感到憋气、胸闷。

  6、住在被动房，不用再担心“空调病”和皮肤过敏了，被动房的新风系统过滤了空气中过多的湿气和异味，花粉和粉尘，室内废气也要经过回收过滤，将室内温度控制在20-26℃，空气中二氧化碳浓度控制在900PPM以下，湿度在35-60%，空气流动速度在0.3m/s，加上送风口位置的合理设计，让人感觉微风徐徐。

  7、没有浮尘，抽烟的人不需要过多的担心空气质量了，烟味一会儿便会排出室外，家人也不需要过多的担心吸二手烟了。吃火锅也没问题，不再有难以去掉的气味。

  8、不用再担心屋外或邻居的噪音，楼板之间有保温静音处理，卫生间为同层排水，同时，门窗系统都是顶级的保温隔热系统门窗，造价成本高，居住体验好。

  9、铝包木的门窗阻挡夏日的炎热，同层排水， 没有管道林立，卫生间的空间感立即好了，夜里水管无噪音了。

  10、被动房中排放的有害于人体健康的物质非常少，能够自然降解，可以持久地防止对环境的伤害。被动房在建造时，工程成本比较高，但是后期业主除了更换滤芯，就没有要维护的成本。

  以上均是业主真实的居住体验，被动房将会给我们大家带来全新舒适的居住体验，没有调查就没有发言权，山东把多个被动式住宅列入第一批高品质住宅名单，把被动式住宅列入高品质住宅的类目，足以说明官方对于这类产品的肯定和看好。

  随着高品质住宅的推广与普及，未来山东对于被动式住宅的投入和扶持也会逐渐加大力度。

  可以预计，未来济南的高品质住宅是楼市下一个大风口，会在多重维度实现迭代升级，好房子永远在后面！

  济南置业季来了，各个楼盘都放出了相比去年还要给力的优惠，应购房者的要求，济南楼市参考&房小参小程序组织的绿城春月锦庐+仁恒河滨城已经上线。

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  如果你预算在200万左右，想买一个立马就能交付入住的精装房，最好是可以一步到位的4房，对于小区的品质和物业有一定的要求，同时关注房子后期的流通性和增值属性，那今天龙哥给大家推荐一个济南东城非常有优势的一个楼盘——绿城春月锦庐。

  目前周边城市界面即将大变样，小区临近交付，园林和颜值很棒，这样的产品无论是自住还是投资，都有很强的确定性：

  1、旅游路沿线楼盘，奥体汉峪金谷工作，想沿着旅游路买房的朋友，这个楼盘最具性价比，220万就可以在旅游路上买4房小高，还是绿城的精装和物业，小区品质媲美3万+豪宅。

  2、4月，河滨城洋房即将入市，预计首开单价2.4万左右，旅游路沿线可优先考虑的高品质楼盘，目前看只有仁恒和绿城，其他楼盘不是远离旅游路就是在彩石，产业成熟度还是差一点。

  目前这个楼盘单价只有1.7万左右，和河滨城洋房价差接近1万，但是小区之间的品质品别不大，只是洋房和小高的区别，而且这个楼盘交付早，今年5月就能交付，有一定性价比。后期存在补涨的空间！

  3、该楼盘周边存在大量的产业和就业人口，未来房子流通性会非常好，特别是125平和127平的精装四房户型，在小区里占比不高，在整个片区也是很稀缺的，面积段合适，4房使用周期长，适合改善家庭，总价较低，首付低只有需要44万，后期从220万涨到300万问题不大，而且会很好流通。

  4、小区品质在线，在整个片区，包括汉峪、莲花山、章锦这几个片区，他的品质是非常存在竞争力的，实景园林、大门、庭院、整个小区都是小高层、泳池业主会所，景观和工区审美品质很高，是济南东城220万左右能买到的为数不多的高品质小区。

  5、今年5月就可以精装交付，自住的客户基本上可以立马搬入自己的新房，投资客也可以立马出租，租金抵扣房贷，房子可立马抵押，把现金流玩到极致。

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